Credito d’imposta ZES unica del Mezzogiorno e contratti rent to buy

Il credito d’imposta per investimenti nella ZES unica del Mezzogiorno ammette le spese per l’acquisto di immobili derivanti da contratti di rent to buy stipulati prima del 2024, purché l’opzione di acquisto consenta la conclusione dell’atto durante il periodo di ammissibilità delle spese. Diversamente dal precedente credito d’imposta per investimenti nel Mezzogiorno, in questo caso il credito può essere riconosciuto.

Questo principio è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 240/2024, in cui si è pronunciata sul caso di un’impresa che aveva stipulato nel maggio 2016 un contratto di rent to buy con godimento dell’immobile per quattro anni, prorogato fino ad aprile 2024. In questa data, rientrante nel periodo di ammissibilità delle spese (1° gennaio – 15 novembre 2024), l’impresa ha acquistato l’immobile e lo ha rendicontato insieme ad altri macchinari.

Richiesta di chiarimenti

L’impresa ha chiesto all’Agenzia delle Entrate:

1. Quale momento debba essere considerato come effettuazione dell’investimento.
2. Se l’acquisto tramite rent to buy consenta la fruizione del credito d’imposta ZES unica.

L’Agenzia ha analizzato due aspetti principali:

• Requisito della novità: se l’immobile, essendo usato, rispetti le condizioni per l’agevolazione.
• Momento dell’investimento: quando l’acquisto si considera effettuato ai fini del credito.

Requisito della novità

Il decreto del 17 maggio 2024 riconosce il credito d’imposta ZES unica per gli investimenti in beni immobili strumentali, anche se questi sono stati precedentemente utilizzati dal cedente o da altri soggetti per attività economiche. Questa previsione si differenzia dal precedente credito d’imposta Sud, che richiedeva la novità dei beni.

L’Agenzia ha specificato che, per gli immobili strumentali, il requisito della novità non è obbligatorio, salvo diversa indicazione dalle normative europee. Secondo il regolamento GBER 2014, gli attivi devono essere nuovi, a meno che non si tratti di Pmi o dell’acquisizione di uno stabilimento.

Momento di effettuazione dell’investimento

Per l’acquisto di un immobile tramite rent to buy, l’Agenzia ha chiarito che l’investimento, ai fini del credito d’imposta ZES unica, si considera effettuato al momento della stipula del contratto di acquisto, come previsto dal TUIR. A supporto, richiama la circolare 4/E del 2015, che definisce il rent to buy come una fattispecie contrattuale distinta dalla locazione finanziaria.

Questo contratto consente al conduttore di utilizzare immediatamente l’immobile, posticipando il trasferimento della proprietà, con parte dei canoni imputata al prezzo di acquisto. Ai fini del credito d’imposta, il valore rilevante è il prezzo di trasferimento, che, nel caso analizzato, corrisponde a quanto versato dall’impresa nell’aprile 2024.